《北京市物业管理条例》施行半年多，全市业委会(物管会)组建率提升至79.7%。新组建的物管会充分发挥管理和组织优势，健全业主、物业、社区等多方参与的协商共治机制，调解物业矛盾纠纷，推动解决居民烦事、难事，成为破解社区物业管理难题的一把新“钥匙”。
今年5月1日起，《北京市物业管理条例》(以下简称《条例》)开始施行。该条例创新设立“物业管理委员会”作为临时机构，代为行使业委会权利，旨在协调解决物业管理相关问题，维护小区居民合法权益。
半年多过去，物管会组建工作进展如何？实际又发挥着怎样的作用？
近日，北京市人大常委会组成执法检查组，对《条例》实施情况进行检查。据介绍，截至11月20日，北京市共新组建物管会5206个，业委会547个，业委会(物管会)组建率从11.9%提升至79.7%，推动解决了一大批“无人管”“管不了”“管不好”的治理难题。
破解“无人管”
打破行政壁垒，创新物管会组建模式
修补破损路面、安装太阳能路灯……丰台区新福小区物管会的成立，让小区居民多年来改善居住环境的心愿终于得以实现。
“新福小区地处云岗街道、王佐镇交界处，受行政区划、土地性质等因素影响，小区内同一楼院却分属不同镇街管理。”时任云岗街道南二社区党委书记高秋芳说，因管理权问题，小区长年未能引入物业，给居民生活带来很大不便。
长期以来的交叉管理，使得同一楼院内的居民办事，有的找云岗街道，有的找王佐镇，居民也无法共同决定院内公用设施设备维修等事务。
《条例》施行后，困扰新福小区居民的难题迎来转机。《条例》规定，在不具备成立业主大会条件或成立确有困难的小区，以及业主大会成立后未能选举产生业主委员会的小区，由街道、乡镇负责组建物管会，共同决定物业管理事项。今年8月，云岗街道、王佐镇打破行政壁垒，达成了跨区域合作共同组建物管会的新思路，组建了新福小区物管会。
此后，物管会召开居民代表协商议事会，申请社区公益金修补破损路面，增设太阳能路灯，还向街道申请了智慧社区治理项目。久拖不决的难题通过物管会解决了，居民参与社区事务管理的积极性更高了。现在，更换安全扶手、施划停车位也已纳入议事日程。
破解“无人管”，物管会为类似小区探索出了治理之道。
北京市人大常委会城建环保办主任郝志兰说，到2022年，北京将全面建成党建引领社区治理框架下的物业管理体系，物业管理长效机制基本形成，业委会(物管会)组建率将达到90%以上。
诊治“管不了”
协调多方资源，化解社区矛盾
在朝阳公园西路，有一个外观时尚现代的小区，可鲜有人知的是，这个始建于2004年的小区，业主和物业、开发商之间的矛盾已持续10余年。
今年初，小区电梯因缺乏维护而停运，200多户居民只能步行上下楼。经专业机构检测，小区电梯需彻底更换。然而，由于开发商违规建设、无法办理房产证等历史问题，绝大部分业主多年未缴纳物业费，也不愿意将数百万电梯采购资金交给物业。“想成立业委会，又因为专有面积未过半而作罢。”社区居委会主任丁建光说，换电梯的事一时之间没法推进。
矛盾环环相扣，要想解决还得从管理入手。《条例》施行后，朝阳区麦子店街道第一时间启动组建物管会工作程序。6月3日，小区物管会正式组建。当天，物管会就决定召开临时业主大会，就自筹资金更换电梯等事宜进行投票表决。同时，通过“街道吹哨”，朝阳区组织房管局、市场监管局、专家律师、业主代表、电梯厂家等直面居民需求，共同想办法、开药方。
6月16日，在公证员、街道办、居委会和业主代表的见证下，物管会正式开票，同意自筹资金更换电梯，并与现有物业公司终止合同。截至目前，15部电梯中已有13部恢复运行或正在调试，困扰居民10多年的物业问题正得到解决。
“物管会从成立到举行票决，短短几天时间就有效化解了矛盾，促进了问题解决。”麦子店街道相关负责人认为，这得益于物管会的组织优势。一方面，物管会成员有居民(村民)委员会代表，也有业主和相关物业使用人代表，多方都能发声。另一方面，业主代表都是老街坊，人熟、地熟、事熟，能有效地和居民沟通，这也是物管会发动群众的优势所在。
